Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe – zasady zarządu i obowiązki

Liczba lokali w budynku to nie tylko informacja w dokumentach — od niej zależy, jak właściciele podejmują decyzje o dachu, klatce schodowej czy funduszu remontowym. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa po wyodrębnieniu pierwszego lokalu, jednak zasady zarządzania nieruchomością wspólną zmieniają się po przekroczeniu określonego progu.

Podsumowanie:

O sposobie zarządzania decyduje łączna liczba lokali wyodrębnionych i samodzielnych niewyodrębnionych: mała wspólnota obejmuje maksymalnie trzy lokale, a przy czterech lub większej liczbie stosuje się co do zasady ustawę o własności lokali.
W małej wspólnocie bieżące czynności wymagają zgody większości liczonej według udziałów, a sprawy przekraczające zwykły zarząd zasadniczo zgody wszystkich współwłaścicieli. W dużej wspólnocie zarząd prowadzi bieżące sprawy, a ważniejsze decyzje właściciele podejmują uchwałami, zwykle większością udziałów.
Właściciele mogą ustalić inny sposób zarządu, zawierając umowę w formie aktu notarialnego. W dużej wspólnocie zarząd reprezentuje ją i odpowiada za prowadzenie jej spraw.
Do obowiązków zarządu lub zarządcy należą m.in. prowadzenie ewidencji kosztów i zaliczek, obsługa rozliczeń przez rachunek bankowy, aktualizowanie wykazu właścicieli i udziałów oraz przechowywanie dokumentacji technicznej i dbanie o przeglądy budynku.
W dużej wspólnocie zebranie właścicieli powinno odbyć się co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale. Omawia się na nim m.in. sprawozdanie, plan gospodarczy, opłaty i absolutorium.
W razie sporu właściciele mogą skorzystać z drogi sądowej, a w określonych sytuacjach wnioskować o ustanowienie zarządcy. Zarząd sądowy jest rozwiązaniem ostatecznym i może ograniczyć samodzielność właścicieli oraz wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Od 1 stycznia 2020 roku mała wspólnota obejmuje nieruchomość z najwyżej 3 lokalami, a duża — z więcej niż 3. Do tej liczby zalicza się zarówno lokale wyodrębnione, jak i samodzielne lokale niewyodrębnione, które nadal należą do dotychczasowego właściciela. W praktyce już czwarty lokal oznacza więc przejście na zasady ustawy o własności lokali.

Ta granica ma znaczenie nawet w niewielkim budynku. Wspólnota z 3 lokalami działa co do zasady na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności, przede wszystkim art. 195–221. Natomiast przy 4 lokalach zarządzanie podlega już ustawie o własności lokali, chyba że właściciele ustalili inny sposób zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Jeden lokal więcej, a wspólnota działa na zupełnie innych zasadach

W małej wspólnocie właściciele nie muszą powoływać zarządu jako organu — mogą sami zajmować się bieżącymi sprawami albo zlecić część prac zewnętrznej firmie. Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, liczonej według udziałów. Z kolei przy sprawach przekraczających zwykły zarząd, takich jak poważny remont czy przebudowa, zasadą jest jednomyślność. Jeśli właściciele nie osiągną porozumienia, mogą zwrócić się do sądu.

W dużej wspólnocie właściciele wybierają zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy. Mogą powołać osoby fizyczne — zarówno właścicieli lokali, jak i osoby spoza ich grona. Zarząd prowadzi sprawy wspólnoty oraz reprezentuje ją na zewnątrz i w relacjach z poszczególnymi właścicielami. Sam załatwia sprawy zwykłego zarządu, natomiast decyzje wykraczające poza ten zakres wymagają uchwały właścicieli.

W dużej wspólnocie właściciele podejmują uchwały zasadniczo większością głosów liczonych według udziałów, dlatego pojedynczy właściciel nie ma automatycznego prawa weta. Głosowanie może odbyć się na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo z wykorzystaniem obu sposobów. W określonych sytuacjach właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania według zasady „jeden właściciel — jeden głos” — między innymi wtedy, gdy większość udziałów należy do jednej osoby albo suma udziałów nie wynosi 1.

Różnica szczególnie mocno wpływa na kosztowne decyzje. Do czynności przekraczających zwykły zarząd należą między innymi przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości zaliczek i wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, zmiana przeznaczenia części wspólnej, nabycie nieruchomości czy zgoda na nadbudowę. W dużej wspólnocie właściciele podejmują w tych sprawach uchwały większością udziałów, co zwykle pozwala uniknąć wymogu jednomyślności obowiązującego w małej wspólnocie.

Liczba lokali wpływa również na codzienną organizację pracy. Zarząd dużej wspólnoty prowadzi ewidencję kosztów i zaliczek, rozlicza pieniądze za pośrednictwem rachunku bankowego, aktualizuje spis właścicieli i ich udziałów oraz dba o dokumentację techniczną budynku. Ponadto przygotowuje roczne sprawozdanie z działalności i zwołuje zebranie właścicieli co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale.

Podczas zebrania właściciele omawiają między innymi sprawozdanie zarządu, oceniają jego pracę i głosują nad absolutorium. Zwykle przyjmują także plan gospodarczy oraz wysokość opłat na kolejny okres. Jeśli zarząd nie zwoła zebrania rocznego w terminie, może zrobić to każdy właściciel. Natomiast zebranie nadzwyczajne można zwołać na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów.

Brak formalnego zarządu w budynku z 4 lub większą liczbą lokali może utrudnić zawieranie umów, załatwianie spraw urzędowych i reprezentowanie wspólnoty w sądzie. Właściciel lokalu może wystąpić o ustanowienie zarządcy przymusowego, jeśli wspólnota nie powołała zarządu, zarząd nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. W małej wspólnocie sądowy zarząd może pomóc, gdy właściciele nie uzyskują wymaganej zgody albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Właściciele mogą przyjąć inne zasady zarządzania niż te przewidziane w przepisach, ale muszą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Mogą na przykład powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej; co do zasady takie ustalenie wiąże również kolejnych nabywców lokali. Zmiana przyjętych zasad także wymaga zachowania odpowiedniej formy, dlatego przed podjęciem ważnych decyzji warto sprawdzić dokumenty wspólnoty.

Z perspektywy właścicielki widzę, że różnica zaledwie kilku lokali potrafi całkowicie zmienić codzienne zasady współpracy. Przy 3 lokalach wiele zależy od bezpośredniego porozumienia sąsiadów, a przy 4 i więcej pojawiają się formalny zarząd, uchwały oraz regularne obowiązki sprawozdawcze. Dlatego przed remontem, podpisaniem umowy czy sporem o koszty najpierw sprawdzam liczbę lokali i sposób zarządu ustalony dla danej nieruchomości.

Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe – zarząd oraz obowiązki właścicieli

Poniższa lista wyjaśnia, jak rozpoznać małą i dużą wspólnotę, kto podejmuje decyzje oraz jakie obowiązki wiążą się z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Omawia także zasady zebrań, prowadzenia dokumentacji i kontroli, a ponadto podpowiada, jak postąpić w razie konfliktu.

Ustal, do której kategorii należy wspólnota. Wspólnota powstaje z mocy prawa, gdy wyodrębnisz pierwszy lokal. O sposobie zarządu decyduje jednak łączna liczba lokali wyodrębnionych i samodzielnych lokali niewyodrębnionych, które wciąż należą do dotychczasowego właściciela. Od 1 stycznia 2020 r. małą wspólnotę tworzą nieruchomości z maksymalnie trzema lokalami. Przy czterech lub większej liczbie lokali stosuje się zasady ustawy o własności lokali, dlatego nie kieruj się dawnym progiem siedmiu lokali.
W małej wspólnocie uzgadniaj decyzje według zasad współwłasności. Jeśli właściciele nie ustalili w umowie innego sposobu zarządu, stosuj odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości liczonej według udziałów, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Do zwykłych spraw może należeć bieżąca eksploatacja i utrzymanie budynku. Z kolei istotny remont, przebudowa lub zmiana przeznaczenia części wspólnej mogą wymagać szerszej zgody, zależnie od okoliczności konkretnej sprawy.
W dużej wspólnocie wybierz zarząd lub określ sposób zarządzania w umowie. Jeśli właściciele nie ustalili innego rozwiązania, powinni wybrać zarząd w drodze uchwały. Może on składać się z jednej lub kilku osób fizycznych – właścicieli lokali albo osób spoza ich grona. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w relacjach z właścicielami, a czynności zwykłego zarządu wykonuje samodzielnie. Właściciele mogą również powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Samo zlecenie usług zarządcy nie zwalnia zarządu z obowiązku reprezentowania wspólnoty.
Podejmuj uchwały w sprawach przekraczających zwykły zarząd. W dużej wspólnocie właściciele rozstrzygają takie sprawy uchwałą, którą zasadniczo przyjmują większością głosów liczoną według udziałów. Jeśli charakter czynności tego wymaga, uchwała powinna upoważniać zarząd do jej wykonania. Do spraw przekraczających zwykły zarząd mogą należeć m.in. przyjęcie planu gospodarczego, ustalenie opłat, zmiana przeznaczenia części wspólnej, nabycie lub podział nieruchomości wspólnej, a także zgoda na nadbudowę lub przebudowę. Głosujcie na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. W szczególnych sytuacjach dotyczących udziałów lub dominującego właściciela można żądać głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”, o ile spełnione są warunki ustawowe.
Prowadź rzetelną dokumentację i rozliczenia. Zarząd lub zarządca powinien przejąć nieruchomość wraz z dokumentacją techniczną, przechowywać ją oraz prowadzić aktualny spis właścicieli i ich udziałów. Ponadto ewidencjonuj przejrzyście koszty zarządu, zaliczki i pozostałe rozliczenia, a płatności obsługuj przez rachunek bankowy. Zadbaj również o opracowanie lub aktualizację dokumentacji technicznej oraz o obowiązkowe przeglądy i naprawy związane z bezpieczeństwem budynku.
Zwołuj zebranie roczne i umożliwiaj kontrolę. W dużej wspólnocie zarząd lub zarządca musi zwołać zebranie właścicieli co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale. Przedstaw na nim sprawozdanie z działalności, poddaj ocenie pracę zarządu oraz omów roczny plan gospodarczy i opłaty. Jeśli zarząd nie zwoła zebrania w terminie, może zrobić to każdy właściciel. Zebranie nadzwyczajne można zwołać również na wniosek właścicieli, którzy łącznie mają co najmniej jedną dziesiątą udziałów. Właściciele mogą kontrolować działalność zarządu, a gdy zachodzą ustawowe podstawy, zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie sześciu tygodni.
Reaguj na brak porozumienia lub nieprawidłowe zarządzanie. W małej wspólnocie współwłaściciel może zwrócić się do sądu, jeśli nie uzyskano wymaganej zgody w sprawie zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Natomiast w dużej wspólnocie właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego m.in. wtedy, gdy wspólnota nie powołała zarządu, zarząd nie wypełnia obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Zarządca sądowy działa w granicach wyznaczonych przez sąd, składa sprawozdania i otrzymuje ustalone wynagrodzenie, dlatego traktuj to rozwiązanie jako ostateczność. Ponadto brak wymaganego zarządu może utrudniać dużej wspólnocie reprezentację i zawieranie umów.

Uchwały i zgody właścicieli: codzienne decyzje oraz większe remonty

Poniższa lista pokazuje, jak podejmować codzienne decyzje i planować większe prace, uwzględniając wielkość wspólnoty, rodzaj czynności oraz obowiązujący sposób zarządu.

Ustal, jakie przepisy mają zastosowanie. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy wyodrębni się własność pierwszego lokalu. O sposobie zarządzania decyduje jednak łączna liczba lokali samodzielnych — zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela. Jeśli lokali jest najwyżej trzy, odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Gdy są co najmniej cztery, obowiązuje ustawa o własności lokali. Podział ten zmienił się 1 stycznia 2020 r.
Rozróżniaj bieżące sprawy i większe przedsięwzięcia. Czynności zwykłego zarządu służą codziennej eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości w niepogorszonym stanie. Należą do nich na przykład umowa na wywóz śmieci i typowa konserwacja. Z kolei remont elewacji, przebudowa części wspólnej, zmiana jej przeznaczenia lub nadbudowa mogą przekraczać zwykły zarząd. Oceniaj każdą sprawę indywidualnie, ponieważ przepisy nie zawierają zamkniętej listy takich czynności.
W małej wspólnocie sprawdź wymagany poziom zgody. Co do zasady większość współwłaścicieli, liczona udziałami, zatwierdza czynności zwykłego zarządu, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, w określonych przypadkach można zwrócić się do sądu. Ponadto każdy współwłaściciel może podejmować czynności zachowawcze, które chronią wspólne prawo — na przykład zapobiec awarii zagrażającej budynkowi.
W większej wspólnocie działaj przez zarząd. Właściciele wybierają zarząd jedno- lub wieloosobowy, złożony z osób fizycznych. Zarząd samodzielnie prowadzi sprawy zwykłego zarządu oraz reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w relacjach z właścicielami. Gdy sprawa przekracza zwykły zarząd, właściciele muszą podjąć uchwałę, która wyraża zgodę na działanie i udziela zarządowi odpowiedniego pełnomocnictwa. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczonych według udziałów, dlatego pojedynczy właściciel nie ma automatycznego prawa weta.
Przed remontem określ zakres i formalności. Uchwały mogą wymagać m.in. ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia części wspólnej, podział lub nabycie nieruchomości, a także przebudowa czy nadbudowa. Przed głosowaniem przedstaw właścicielom zakres prac, przewidywane koszty i sposób finansowania. Jeśli wykonasz prace bez wymaganej zgody, możesz doprowadzić do sporu, zakwestionowania skuteczności działań, a w niektórych przypadkach także do odpowiedzialności za szkodę.
Uchwały podejmuj i dokumentuj we właściwym trybie. W dużej wspólnocie właściciele mogą głosować na zebraniu, indywidualnie na piśmie albo łączyć oba sposoby. W szczególnych sytuacjach dotyczących udziałów lub dominującego właściciela, na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów można zastosować zasadę „jeden właściciel — jeden głos”. Następnie powiadom właścicieli o podjętej uchwale. Właściciel może zaskarżyć ją do sądu w ciągu sześciu tygodni, jeśli narusza prawo, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania lub jego interesy.
Pamiętaj o zebraniu rocznym i kontroli finansów. Co najmniej raz w roku, najpóźniej w pierwszym kwartale, zarząd lub zarządca powinien zwołać zebranie właścicieli. Omawia się na nim m.in. sprawozdanie z działalności, plan gospodarczy, opłaty i absolutorium. Zarząd prowadzi ewidencję kosztów i zaliczek, rozlicza środki za pośrednictwem rachunku bankowego, przechowuje dokumentację techniczną oraz aktualizuje wykaz właścicieli i ich udziałów. Jeśli zarząd nie zwoła zebrania w terminie, może zrobić to każdy właściciel.
Rozważ inną formę zarządu, jeśli ułatwi współpracę. Właściciele mogą ustalić sposób zarządzania w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, na przykład powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Mała wspólnota może dobrowolnie ustanowić zarząd, a każda wspólnota może zlecić bieżące czynności profesjonalnemu zarządcy. Wspólnota obejmująca co najmniej cztery lokale powinna zadbać o prawidłową reprezentację. Brak zarządu może utrudnić zawieranie umów i skłonić do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Przy trwałym konflikcie traktuj zarząd sądowy jako ostateczność. W małej wspólnocie współwłaściciel może zwrócić się do sądu, gdy nie da się uzyskać wymaganej zgody albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. W dużej wspólnocie wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego może uzasadniać brak zarządu, niewypełnianie przez niego obowiązków lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki. Sąd określa uprawnienia zarządcy i jego wynagrodzenie. Zarząd sądowy może być kosztowny i trudniejszy do zakończenia niż do ustanowienia.

Obowiązki zarządu: dokumentacja, finanse i doroczne zebrania

Obowiązki zarządu zaczynam od uporządkowania dokumentów, co ułatwia podejmowanie codziennych decyzji. Sporządzam protokół przejęcia nieruchomości i dokumentacji technicznej, dbam o ich przechowywanie oraz aktualizuję wykaz właścicieli i ich udziałów. Ponadto zapewniam dostęp do dokumentacji budowlanej i powykonawczej oraz książki obiektu budowlanego, a także pilnuję terminów przeglądów i uzupełnień.

Równie ważne są przejrzyste finanse. Wspólnota prowadzi ewidencję kosztów zarządu, wpłaconych zaliczek i pozostałych rozliczeń dotyczących nieruchomości wspólnej. Płatności realizuję przez rachunek bankowy, a właścicielom przedstawiam roczne sprawozdanie z działalności i wydatków. W planie gospodarczym rozpisuję przewidywane koszty, opłaty, konserwację i remonty, dzięki czemu właściciele mogą łatwiej sprawdzić, na co wspólnota przeznacza pieniądze.

Raz w roku właściciele rozliczają zarząd i decydują o planach wspólnoty

Najpóźniej do końca pierwszego kwartału zwołuję doroczne zebranie właścicieli. Omawiamy sprawozdanie i oceniamy pracę zarządu, a następnie głosujemy nad absolutorium, rocznym planem gospodarczym i wysokością opłat. Każdy właściciel powinien otrzymać pisemne zawiadomienie co najmniej siedem dni wcześniej. Podaję w nim termin, miejsce i porządek obrad. Jeśli zarząd nie zwoła zebrania w wymaganym czasie, może to zrobić każdy właściciel.

Na co dzień odróżniam bieżące sprawy od decyzji wymagających uchwały. Samodzielnie zajmuję się czynnościami zwykłego zarządu, natomiast w sprawach wykraczających poza ten zakres — na przykład przy większym remoncie, zmianie opłat czy ustaleniu wynagrodzenia zarządcy — uzyskuję zgodę właścicieli w formie uchwały. Właściciele mogą głosować na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w obu trybach. Dzięki temu działam odpowiedzialnie, a mieszkańcy wiedzą, co dzieje się we wspólnocie.

Ciekawostka: właściciel może zażądać wglądu w dokumentację wspólnoty, w tym uchwały i rozliczenia, dlatego uporządkowane archiwum ułatwia nie tylko pracę zarządu, lecz także kontrolę wydatków.

Konflikty we wspólnocie i ustanowienie zarządcy przez sąd

Poniższe kroki pomogą ocenić konflikt we wspólnocie i przygotować wniosek o ustanowienie zarządcy przez sąd. Uwzględniają różnice między małą a dużą wspólnotą.

Ustal zasady zarządu właściwe dla nieruchomości. Policz lokale wyodrębnione oraz niewyodrębnione, które należą do dotychczasowego właściciela. Jeśli lokali jest najwyżej trzy, co do zasady stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności; przy większej liczbie obowiązuje ustawa o własności lokali. Właściciele mogą jednak ustalić inny sposób zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W dużej wspólnocie podstawą działania może być niepowołanie zarządu, niewykonywanie przez niego obowiązków albo naruszanie zasad prawidłowej gospodarki. W małej natomiast konflikt może blokować decyzje lub krzywdzić mniejszość.
Określ podstawę żądania i właściwy sąd. W małej wspólnocie uzasadnieniem wniosku może być brak zgody większości w sprawie zwykłego zarządu, naruszanie przez nią zasad prawidłowego zarządu albo krzywdzenie mniejszości. Z kolei w dużej wspólnocie właściciel może wnioskować o zarządcę przymusowego, gdy zarządu nie powołano, nie wypełnia on obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Wskaż konkretne zdarzenia, takie jak blokowanie koniecznych napraw, niewykonywanie uchwał czy zaniedbywanie budynku. Samo ogólne powołanie się na konflikt może nie wystarczyć. Złóż wniosek do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości; sprawa toczy się w trybie nieprocesowym.
Udokumentuj konflikt i jego skutki. Dołącz dokumenty obrazujące sposób zarządzania i zagrożenia dla nieruchomości: korespondencję właścicieli, protokoły zebrań lub głosowań, wezwania do wykonania prac, dokumentację techniczną oraz — jeśli wydano nakaz remontu — decyzje organów nadzoru budowlanego. Przygotuj także odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnej i lokali. Wyjaśnij, dlaczego dotychczasowe działania nie pozwalają skutecznie zarządzać nieruchomością.
Wskaż kandydata i zakres zarządu. Zaproponuj osobę odpowiednią do potrzeb nieruchomości: współwłaściciela albo osobę trzecią, na przykład profesjonalnego zarządcę. Opisz problemy, które ma rozwiązać ustanowienie zarządcy. Sąd określi jego uprawnienia i wynagrodzenie, a w dużej wspólnocie również zakres zarządu przymusowego.
Uwzględnij skutki ustanowienia zarządcy. Po uprawomocnieniu się orzeczenia zarządca przejmuje wyłączne prowadzenie spraw zwykłego zarządu, a właściciele tracą możliwość samodzielnego działania w tym zakresie. Czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak rozporządzenie nieruchomością, wymagają zgody właścicieli, a gdy jej brakuje — zezwolenia sądu, zgodnie z właściwymi przepisami. Zarządca sądowy powinien niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej. Ponadto składa sądowi sprawozdania z czynności i rachunków co najmniej raz w roku oraz po zakończeniu zarządu.
Sprawdzaj, czy przyczyna zarządu ustała. Zarząd sądowy mocno ogranicza samodzielność właścicieli i może kosztować więcej niż zarząd własny, ponieważ sąd ustala wynagrodzenie zarządcy. Gdy ustaną przyczyny jego powołania, każdy współwłaściciel może zwrócić się do sądu o uchylenie zarządu. Sąd oceni wtedy, czy konflikt lub zagrożenie rzeczywiście minęły. Dlatego traktuj tę drogę jako ostateczność, gdy próby porozumienia zawodzą.